Contabilizzazione del calore

Guida alla contabilizzazione del calore per i condomini centralizzati

Con alcune semplici modifiche all'impianto di riscaldamento del proprio appartamento è possibile avere un controllo costante sui consumi risparmiando e ottimizzando il rendimento. La contabilizzazione del calore viene applicata nei condomini che dispongono di impianto di riscaldamento centralizzato, rendendo possibile la gestione in piena autonomia dell'erogazione del calore, non solo nell'appartamento nel suo complesso, ma anche in ogni singola stanza. Con la contabilizzazione l'impianto centralizzato diventa infatti a tutti gli effetti simile a un impianto autonomo. Di volta in volta è infatti possibile stabilire a quale temperatura tenere acceso il riscaldamento, se spegnerlo o tenerlo al minimo. Le spese da sostenere vengono alla fine ripartite secondo i reali consumi di ogni famiglia. In base all'impianto si puà scegliere tra distribuzione verticale e distribuzione orizzontale. Queella verticale prevede l'installazione, su ogni calorifero dell'appartamento, di valvole termostatiche che permettono di calcolare esattamente i consumi. Invece quella orizzontale permette di installare un'unica centralina che regola tutto l'impianto, collegata a un cronotermostato, cioè un termostato a tempo su cui programmare quando e a che temperatura fare funzionare il riscaldamento. Può effettuare la lettura del contatore, la stessa azienda installatrice, o un incaricato del condominio che annota i consumi di ciascuna e ripartisce le spese.

La contabilizzazione del calore

Caldaia centralizzata ma impianto termoautonomo, per scegliere quando spegnere, aumentare o ridurre il riscaldamento, pagando per quanto si consuma. È la "contabilizzazione del calore", obbligatoria dal 30 giugno 2000 negli edifici di nuova costruzione nei quali è installato un impianto di riscaldamento centralizzato.

La contabilizzazione del calore rappresenta un utile compromesso tra l'impianto centralizzato e quello autonomo. La caldaia resta unica per tutto il condominio, ma è possibile regolare il calore in ogni casa e, volendo, anche in ogni locale. Diventa così possibile scaldare meno in camera da letto e di più in soggiorno, oppure spegnere del tutto la caldaia, o metterla al minimo, quando si è al lavoro o in vacanza.

Il vantaggio consiste nel fatto che ogni condomino paga per quanto ha consumato, e non soltanto in base ai millesimi. Con la contabilizzazione del calore gli impianti centralizzati condominiali diventano più sicuri, inquinano meno e permettono inoltre di scegliere quanto consumare. Si possono in questo modo abbinare l'indipendenza e il comfort dell'impianto autonomo all'affidabilità di quello centralizzato.

I vantaggi dell'impianto termoautonomo con la contabilizzazione del calore

La contabilizzazione permette di mantenere l'impianto centralizzato esistente. Convertire l'impianto da centralizzato ad autonomo non sarebbe infatti ugualmente vantaggioso. L'apparato di combustione verrebbe sistemato all'interno dell'abitazione con tutti i rischi che ne derivano.

Conviene invece l'impianto centralizzato, che inquina meno ed è più sicuro e meno costoso da gestire di quello autonomo, e ha un rendimento nettamente superiore. Con la contabilizzazione i vantaggi sono potenziati. Con il sistema di controllo dell'impianto previsto dalla contabilizzazione si evitano cioè i limiti di funzionamento tipici della maggior parte degli impianti centralizzati, che tendono a impedire il risparmio energetico favorendo invece l'inquinamento.

I vecchi impianti infatti possono funzionare solo a temperature e in orari prestabiliti, indipendentemente dalle reali necessità. Una regolazione equilibrata delle temperature è invece uno dei primi vantaggi della contabilizzazione.

Con questo sistema, si paga soltanto l'energia effettivamente consumata per riscaldare l'abitazione e si consuma solo ciò che è necessario. Il risparmio che si ottiene con la contabilizzazione è circa del 40% rispetto ai consumi registrati in precedenza.

I costi di manutenzione e di gestione della caldaia con la contabilizzazione sono ridotti, perché test e interventi vengono effettuati su un'unica centrale termica situata nel locale caldaia e le spese sostenute sono divise tra tutti condomini. A differenza di quanto accade nell'impianto autonomo, la responsabilità dei controlli periodici è di tutti gli utenti e non si corre il rischio che la cattiva manutenzione o il mancato rispetto delle norme di sicurezza mettano a rischio tutto il complesso.

10 ragioni per preferire la contabilizzazione del calore

• Perché conviene avere un'unica caldaia "contabilizzata" invece di una caldaia in ogni appartamento.
• Si continua a usare il vecchio impianto centralizzato, aggiungendo soltanto le apparecchiata re necessarie.
• Si spende molto meno per i lavori, poiché è necessario soltanto adeguare il vecchio impianto.
• Non si è costretti a rompere muri e pavimenti per alloggiare l'impianto di distribuzione.
• Non si costruiscono camini e canne fumarie per ciascuna caldaia o gruppo di caldaie, né nuove tubature per il trasporto di acqua calda e gas.
• Se la caldaia centralizzata funziona a gasolio o con un altro combustibile, non si è costretti a convertire l'impianto a metano.
• Si è più al sicuro. In un condominio con impianti singoli basta che un solo proprietario trascuri le norme di sicurezza, per creare pericoli per tutti. Al contrario, le caldaie centralizzate sono sottoposte a regolari visite di controllo.
• La manutenzione di una sola caldaia, anziché di tante singole, è più facile e le spese, divise tra tutti, incidono meno sul bilancio familiare.
• Un solo comignolo per lo scarico dei fumi è esteticamente più piacevole di tanti e si inquina di meno l'aria con una sola caldaia, invece che con tante.
• E' più semplice decidere l'adozione della contabilizzazione in assemblea condominiale rispetto a quella del distacco dal centralizzato: la legge permette la scelta a semplice maggioranza.
• La caldaia centralizzata ha una vita più lunga e un rendimento superiore di quella singola.

La termoregolazione degli ambienti

Con la contabilizzazione, l’impianto non deve più funzionare in orari prefissati ma si ha la possibilità di scegliere gli orari che si desiderano. Ogni famiglia può programmarne l'attivazione quando ne ha bisogno. Se, per esempio, tutti i membri della famiglia trascorrono l'intera giornata fuori casa, possono decidere di tenere acceso il riscaldamento solo in alcune ore del mattino e della sera, risparmiando così sui consumi. Si può anche fare funzionare il riscaldamento solo in uno, 2 o più locali.

Con questo sistema, inoltre, si può avere la giusta temperatura in ogni ambiente, perché è possibile variare l'erogazione del calore in base al microclima di ogni singolo locale. Si può tenere conto che le stanze orientate a Nord sono in genere più fredde di quelle a Sud. Mentre in cucina il riscaldamento può essere più basso perché il calore della cottura dei cibi scalda l'ambiente; il bagno, invece, ha bisogno di temperature più confortevoli.

Regolando le temperature non si rischia di avere disomogeneità di calore tra i diversi locali della casa, dovuta in genere a coibentazione delle pareti e orientamento delle stanze diversi, presenza o meno di doppi vetri alle finestre.

L'unico vincolo a questa regolazione autonoma sono i gradi minimi di legge. Se per esempio la casa rimane disabitata per un certo periodo, l’impianto si può mettere a riposo quasi del tutto, ma garantendo i 15 °C minimi di legge, sotto i quali si incappa nel "furto termico". Infatti il calore, che per natura tende a diffondersi da un luogo caldo a uno freddo, verrebbe "sottratto" agli appartamenti vicini che, per mantenere la temperatura necessaria, dovrebbero aumentare i consumi.

Il controllo dell'impianto termoautonomo

L'impianto contabilizzato prevede, oltre a cronotermostati, contatori e valvole, l'installazione vicino alla caldaia centralizzata di un'unità di gestione, un apparecchio elettronico che raccoglie e rielabora i dati provenienti dagli appartamenti. Esso è in grado di tenere sotto controllo:

• i consumi effettuati;
• le temperature richieste dai singoli condomini;
• i periodi di accensione e di spegnimento dell'impianto individuale.

In base a questi dati, la caldaia regola automaticamente il suo funzionamento, segnalando anche guasti e disservizi. Non si interviene su muri e tubazioni in quanto il contabilizzatore si monta in pochi minuti direttamente sul singolo radiatore, per questo non occorre intervenire né con lavori di muratura né sulle tubazioni.

Un altro vantaggio è quello di poter gestire anche a distanza l'unità di gestione telecomandandola dall'esterno, anche a grande distanza, attraverso onde radio o, in aggiunta, con un modem collegato alle linee telefoniche. A comandarla può essere un computer situato presso la ditta responsabile della manutenzione e dell'esercizio della caldaia centralizzata (detta "terzo responsabile" dell'impianto calore). Ma può essere anche lo stesso amministratore, entro certi limiti, ad avere accesso ai comandi della caldaia.

Quest'ultima possibilità è particolarmente valida se a essere "contabilizzato" è l’impianto di un condominio che ospita case di villeggiatura. Il proprietario che risiede altrove potrà infatti telefonare all'amministratore, che abita nelle vicinanze, chiedendogli di avviare via radio una parte o la totalità dell'impianto del proprio appartamento. Ovviamente, la gestione "a distanza" prevede maggiori costi iniziali, a causa delle più sofisticate tecnologie che questo tipo di controllo richiede.

Distribuzione verticale e distribuzione orizzontale

Per effettuare la contabilizzazione vi sono due metodi, da scegliere in base al tipo di impianto di cui si dispone. Su quasi tutti, a eccezione di quelli a pannelli radianti, si possono compiere gli adattamenti necessari, installando alcuni dispositivi.

Nei vecchi edifici è comune la cosiddetta "distribuzione verticale". Diversi tubi montanti salgono nei vari appartamenti e servono uno o più caloriferi per piano.

In quelli recenti, la distribuzione è "orizzontale" o "a isola", simile a quella dell'energia elettrica. In ogni appartamento il cavo dell'azienda va al contatore e da questo si disperdono ad anello i fili, verso le prese e i punti luce. Anche per il riscaldamento, un unico tubo serve tutti i caloriferi di un appartamento.

DISTRIBUZIONE VERTICALE
Questo metodo, chiamato contabilizzazione o ripartizione indiretta, è il più economico e semplice. Prevede l'installazione su ogni radiatore di una valvola termostatica che ne regola la temperatura e di un apparecchio elettronico, ripartitore, che ne registra il consumo.

In alternativa si possono montare valvole cronotermostatiche che hanno una funzione in più, quella cioè di programmare le temperature desiderate, a seconda delle ore della giornata. Per esempio, temperatura minima al mattino, quando si è al lavoro, e massima alla sera, quando si torna. Considerare che un ufficio, posto nello stesso condominio, avrà esigenze opposte.

Due volte l'anno, un incaricato dell'azienda installatrice fa il rilievo dei dati e procede al conteggio dei consumi. Questo sistema è l'unico applicabile negli impianti a distribuzione verticale, che sono il 90% di quelli centralizzati. In questi impianti, le colonne del riscaldamento salgono in verticale servendo le stesse zone su tutti i piani.

DISTRIBUZIONE ORIZZONTALE
Per la contabilizzazione diretta, ogni utente deve installare in casa o sul pianerottolo un contatore o contabilizzatore di calore, collegato alla caldaia. Accanto a questo va prevista una valvola di zona, azionata da un cronotermostato: questi due dispositivi permettono di regolare o spegnere il riscaldamento di casa in autonomia.

"È la scelta più pratica quando in un'abitazione ci sono molti caloriferi". Un cronotermostato tradizionale non permette di diversificare la temperatura per i singoli locali. In commercio si trovano cronotermostati dotati di questa funzione, ma hanno costi piuttosto alti.

Nel locale caldaia si installano infine le valvole di sfioro (una per ogni colonna), che fanno circolare e mantengono calda l'acqua dell'impianto anche quando tutte le valvole di zona sono chiuse. I consumi si controllano su un contatore, come accade per l'elettricità. Quando invece ci sono molte valvole, il calcolo dei consumi è svolto da personale specializzato almeno una volta all'anno.

Se il contatore è munito di scheda radio, la lettura avviene anche a distanza, senza che l'incaricato debba entrare nello stabile. Questo sistema si applica solo su impianti orizzontali. La distribuzione orizzontale prevede un'unica colonna verticale che raggiunge tutti i piani: da essa si diramano diverse colonne orizzontali che servono i singoli appartamenti.

I lavori da eseguire

Per adeguare l'impianto centralizzato è necessario rivolgersi a un'azienda specializzata, che potrà fornire e installare i dispositivi necessari. Non serve sostituire l’impianto né eseguire opere murarie o sulle tubature. Bastano semplici interventi che si possono fare in ogni momento senza richiedere permessi comunali, ma solo con l'accordo dei condomini. La spesa sostenuta si ammortizza in due anni grazie alla riduzione dei consumi derivante dalla contabilizzazione.

I lavori per installare l'impianto di contabilizzazione, come dicevamo prima, sono ridotti al fissaggio degli apparecchi, sul muro o ai rubinetti dei radiatori, e al passaggio dei pochi cavi necessari. Facendo passare i cavi nei battiscopa o in canalette esterne si evita l'intervento del muratore.

I costi sono più alti per l'unica centralina calore del sistema a distribuzione orizzontale, che offre prestazioni migliori. Quanto a quello verticale, si può risparmiare, scegliendo, anziché le valvole ripartitrici elettroniche, più precise, quelle "a evaporazione", che costano di meno. Per le spese di conservazione e manutenzione dell'impianto, "se si incarica una ditta specializzata il costo totale medio per utenza non dovrebbe essere elevato e dovrebbe comprendere:

• la lettura degli apparecchi;
• la manutenzione;
• l'elaborazione di tutti i conteggi.
• considerare che negli apparecchi elettronici, dopo al massimo dieci anni, sarà necessario cambiare la batterie.

La decisione condominiale

L'articolo 26 della legge n. 10 del 9 gennaio 1991 rende molto più semplice la decisione in assemblea condominiale di adottare un sistema di termoregolazione e di contabilizzazione del calore rispetto a quello previsto, per esempio, per la riconversione dell'impianto da centralizzato a singolo.

Bastano infatti il voto favorevole del 50% + 1 degli intervenuti e almeno 500 millesimi in prima convocazione e di 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi in seconda convocazione, cioè l'assemblea normalmente valida. La minoranza che non è d'accordo deve adeguarsi alla conversione dell'impianto.

L'efficacia dell'impianto contabilizzato è riconosciuta anche legalmente. Ecco alcuni riferimenti di legge. La legge 10/91 prevede che tutti gli impianti di nuova costruzione siano compatibili con la contabilizzazione del calore.

Il D.P.R. 551/99 ha reso obbligatorie la termoregolazione e la contabilizzazione in tutti gli impianti termici degli edifici di nuova costruzione, la cui concessione edilizia sia rilasciata dopo il 30 giugno 2000 (art. 7).

La ripartizione delle spese tra i condomini

Due impianti, uno contabilizzato e uno no, hanni i medesimi consumi, se funzionano allo stesso modo. Con la contabilizzazione, però, ciascun condomino viene responsabilizzato, perché saprà che tanto più tiene acceso il riscaldamento ad alti livelli, tanto più pagherà. Studi recenti hanno dimostrato che il risparmio medio per il condominio supera il 20%.

Il singolo potrà incrementarlo cambiando le sue abitudini. Per esempio, una riduzione della temperatura d'ambiente da 21 °C a 20 °C porta a un risparmio del 6% annuo. La manutenzione resta comune una parte delle spese, stimabile tra il 30% e il 50%, che viene ripartita anche con il sistema della contabilizzazione tra tutti i condomini, in base ai cosiddetti "millesimi calore".

La cifra serve per conservare in buono stato la caldaia centralizzata e gli apparecchi a essa collegati, pagare l'impresa che ne controlla l'esercizio, l'accensione, i rifornimenti e i controlli. Il resto si paga invece esattamente in proporzione alla quantità di combustibile che si consuma.

Ecco a chi rivolgersi per la contabilizzazione del calore del proprio appartamento: